Contratto di locazione: tipologie e modalità di registrazione

Il contratto di locazione è una formula attraverso la quale una parte si obbliga a permettere a un altro soggetto il godimento di un bene per un dato tempo in cambio di un determinato corrispettivo. Una panoramica sulle modalità di contratto, registrazione e doveri e diritti delle parti.

La locazione o affitto è un contratto con il quale un soggetto, il locatore, garantisce la fruizione di un bene a favore di un altro soggetto, locatario. Tutto per un periodo di tempo determinato, a fronte di un corrispettivo versato periodicamente, un canone.

Può essere una cosa mobile come un’auto, quindi si parlerà di nolo o noleggio. Oppure nel caso di cosa immobile, come un’abitazione, si parlerà di locazione-conduzione.

La locazione inoltre può essere sia a fini abitativi che a fini commerciali. Il termine affitto, di uso comune, è invece indicato per beni che portano degli utili, come l’affitto ad un’azienda, che quindi ha fini commerciali.

Il contratto di locazione è di natura consensuale, cioè per la sua conclusione è sufficiente lo scambio reciproco della manifestazione di consenso delle parti.

Il contratto di locazione ha forma libera. Viene disciplinato dal codice civile e non richiede una forma contrattuale tipica e specifica. Le parti potrebbero anche accordarsi oralmente, o addirittura, l’accordo si può dedurre facendo riferimento al particolare comportamento tenuto dalle parti.

Le tipologie di contratto

Non esiste un unico modello di contratto di locazione, poiché il contenuto dipende dalla tipologia di contratto che le parti intendono sottoscrivere di comune accordo. Quindi varia in considerazione delle necessità sottostanti, della durata o del corrispettivo.

La legge prevede i principi cui il locatore ed il locatario o conduttore devono attenersi nella predisposizione del contratto.

Ecco dei modelli tipici di contratto di locazione:

• A canone libero, nella formula 4 anni prorogabile per altri 4;
• Con canone concordato, una durata minima, triennale con rinnovo biennale;
• Per uso transitorio, con durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi non rinnovabili, è giustificato da un’esigenza transitoria specifica e documentata;
• A favore degli studenti universitari, con durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi e può essere rinnovato;
• Per finalità turistiche, dove le parti possono stabilire liberamente la durata del contratto.

Ci sono però degli elementi essenziali da inserire nei contratti di locazione, che valgono in generale, come:

• l’indicazione dettagliata delle generalità delle parti, ovvero dei soggetti che lo stipulano,
• nome e cognome di entrambe le parti o ragione sociale se si tratta di un’azienda,
• data e luogo di nascita, indirizzo di residenza o sede sociale,
• codice fiscale o partita iva,
• l’oggetto che deve riportare tutti i dati idonei alla sua identificazione,
• i dati catastali dell’immobile, i locali e i servizi di cui si compone, oltre alle eventuali pertinenze, e l’uso per cui viene ceduto in locazione,
• l’importo della caparra, ovvero quella somma che il conduttore consegna al locatore al momento della stipula del contratto a titolo di garanzia e che dovrà essergli restituita, al termine del rapporto di locazione;
• la clausola contenente la previsione dell’esercizio, da parte del locatore, dell’opzione per la cedolare secca, che sostituisce la preventiva comunicazione tramite lettera raccomandata al conduttore, per informarlo della scelta del regime facoltativo.

Obblighi del locatore e del conduttore

Entrambe le parti che stipulano un contratto di locazione devono rispettare degli obblighi.

Il locatore deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenere la cosa locata in condizioni da servire all’uso convenuto, garantire al conduttore il pacifico godimento del bene durante la locazione, provvedere alla registrazione del contratto nel termine di 30 giorni, dandone documentata comunicazione, entro 60 giorni, al conduttore e all’amministratore del condominio, se vi è.

Il conduttore da parte sua deve: prendere la cosa in consegna e servirsene per l’uso determinato nel contratto, corrispondere il canone di locazione nei termini definiti dal contratto, restituire la cosa locata nello stato ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso.

Ma il conduttore ha anche dei diritti, per cui in presenza di un canone superiore a quello contrattualmente stabilito, può ricorrere all’autorità giudiziaria, con restituzione delle somme versate che non erano dovute e chiedere che e la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dalla legge per quella tipologia di contratto.

Inoltre, qualora il locatore non abbia provveduto alla registrazione del contratto nel termine di 30 giorni, il conduttore può richiedere che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dalla legge per questo tipo di contratti.

Registrazione del contratto: le modalità

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario o dal proprietario. L’unico caso in cui non vi è obbligo di registrazione è nel caso di contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno.

La registrazione dei contratti di locazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore.

Il contratto di locazione può essere registrato in tre diverse modalità:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, una modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa invece per tutti gli altri contribuenti;
• la registrazione presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate, compilando il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili);
• attraverso un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

I nuovi contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell’edificio (cosiddetta APE).

La copia deve essere allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari.

Registrazione del contratto: come e quanto si paga

Per registrare un contratto di locazione bisogna pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo. L’importo varia però in base all’immobile in questione.

I contratti di locazione a canone concordato, riferiti ad immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, hanno una riduzione del 30% della base imponibile. Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.

Per i contratti che invece durano più anni ci sono due opzioni:

• pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo);
• versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Riguardo l’imposta di bollo invece, per ogni copia da registrare, la somma è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto, ogni 100 righe.

Per pagare la registrazione, se è richiesta in ufficio, l’imposta di registro si può versare:

• con il modello F24 Elementi identificativi. Viene presentato dai soggetti titolari di partita Iva con modalità telematiche, direttamente o attraverso gli intermediari abilitati, utilizzando i servizi on-line dell’Agenzia delle Entrate. I soggetti non titolari di partita Iva, invece, possono presentare il modello anche presso banche o uffici postali;
• oppure richiedendo all’ufficio delle Entrate l’addebito dell’importo sul proprio c/c, utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente.

L’imposta di bollo si deve pagare invece mediante l’utilizzo dei contrassegni telematici da acquistare in data non successiva a quella di stipula.

Se la registrazione è richiesta per via telematica, il pagamento delle imposte di registro e di bollo, è effettuato con addebito su c/c bancario o postale.

Cedolare secca: cos’è e come funziona

Con Decreto legislativo del 14 marzo 2011 n. 23, dall’anno 2011, il canone di locazione relativo ai contratti di immobili ad uso abitativo, può essere assoggettato ad un’imposta, nella forma della cedolare secca.

Questa sostituisce: l’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, le imposte di registro e di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce invece l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Per l’imposta sostitutiva, scadenze e modalità sono le stesse dell’Irpef. Cambia solo la misura dell’acconto, pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente.

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento, che non affittano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Il reddito assoggettato a cedolare:

• è escluso dal reddito complessivo,
• su questo reddito non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni,
• deve essere compreso nel reddito.

L’opzione per il regime della cedolare secca può essere richiesta alla registrazione del contratto o nelle annualità successive. Bisogna utilizzare sempre il modello RLI utilizzato per la registrazione dell’atto stesso.