Benefici fiscali prima casa, quando decadono?

lentepubblica.it • 7 Agosto 2015

esproprio casaAi fini dell’applicazione dell’imposta di registro, le successive “rettifiche”, che integrano e completano gli effetti giuridici dell’atto originario, costituiscono, sul piano negoziale, nuovi atti, separatamente tassabili rispetto a quello iniziale. Ne consegue che, se tali rettifiche intervengono nell’ambito dei trasferimenti immobiliari per cui si è goduto delle agevolazioni fiscali prima casa ne determinano il loro venir meno.

 

Sulla base di tale assunto, con la sentenza n. 16019 del 29 luglio 2015, la Cassazione ha accolto il ricorso proposto dall’Agenzia delle Entrate avverso una sentenza della Ctr che, nel rigettare l’appello erariale, aveva annullato un atto di recupero dell’imposta di registro emesso nei confronti di due coniugi relativamente all’intervenuta decadenza benefici prima casa, di cui alla nota II-bis), articolo 1, comma 4, della Tariffa, parte I, allegata al Dpr 131/1986 (Tur).

 

L’agevolazione fiscale sulla prima casa

 

La vigente nota II-bis) dell’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al Tur, prevede l’applicazione agevolata dell’imposta di registro con aliquota del 2% (ovvero dell’Iva al 4%), nonché le imposte ipocatastali in misura fissa pari a 50 euro ciascuna (200 euro in caso di operazione soggetta a Iva), agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione “non di lusso” e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, a condizione che:

 

  • l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività

 

  • nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare

 

  • nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni in parola.

 

Detti requisiti soggettivi e oggettivi devono ricorrere congiuntamente per l’applicazione delle aliquote agevolate previste ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.

 

Il comma 4 dell’articolo 1 della citata nota dispone poi che, nelle ipotesi di dichiarazione mendace o di trasferimento (a titolo oneroso o gratuito) degli immobili acquistati con i benefici in parola, prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, le imposte sono dovute nella misura ordinaria, tranne nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

 

Ne consegue che, nel caso di immobili acquistati con i benefici prima casa e rivenduti prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, l’Amministrazione finanziaria procede al recupero della differenza fra l’imposta calcolata in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, nonché all’irrogazione della sanzione amministrativa pari al 30% della differenza medesima.

 

Il giudizio di merito

 

Nel settembre del 2004, due coniugi acquistavano un fabbricato in comproprietà (50% a testa), usufruendo, ai fini dell’imposta di registro, dell’agevolazione prima casa. Nel successivo mese di ottobre, sempre innanzi allo stesso ufficiale rogante, stipulavano un atto rettificativo del primo, nel quale si precisava che l’acquirente dell’unità immobiliare era il solo marito e non anche la moglie, che solo per mero errore era stata indicata come comproprietaria nell’atto originario.

 

A seguito di tale rettifica, l’ufficio procedeva alla notifica di due avvisi di liquidazione: uno alla moglie, con il quale le si revocavano i benefici prima casa, avendo la stessa ceduto al marito il suo 50% entro i cinque anni dall’acquisto originario dell’immobile, senza aver proceduto a un successivo riacquisto; l’altro, per entrambi i coniugi, in quanto responsabili solidali, con riferimento al 50% dell’agevolazione indebitamente goduta per il secondo acquisto.

 

Il ricorso dei coniugi veniva accolto in primo grado – con sentenza confermata anche in appello – nella considerazione che il secondo atto non aveva comportato alcun trasferimento di diritti reali e, quindi, nessuna decadenza dall’agevolazione prima casa.

 

La sentenza della Cassazione

 

Nel ricorso di legittimità, l’Agenzia lamenta la violazione dell’articolo 20 del Tur – per cui l’imposta di registro si applica secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici degli atti presentati alla registrazione, anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente – da parte dei giudici del gravame, che non avrebbero rilevato come il successivo atto in rettifica avesse, di fatto, comportato un mutamento della titolarità del 50% della quota dell’immobile compravenduto.

 

Per la Corte suprema, il ricorso è fondato. Infatti, sulla base di un principio consolidato, l’atto rettificativo posto in essere successivamente a quello originario, modificandone gli effetti giuridici, costituisce un nuovo atto, autonomamente tassabile rispetto al primo, che continua a produrre effetti (Cassazione, sentenza 4220/2006).

Fonte: Fisco Oggi, Rivista Telematica dell'Agenzia delle Entrate - articolo di Marco Denaro
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