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Amministrazione di immobili: no ad esenzione IVA?

lentepubblica.it • 10 Dicembre 2015

risparmio-privatoLa società X è un’unità fiscale complessa e la società A ne fa parte: quest’ultima conclude, con altre società alcuni contratti di gestione patrimoniale ed immobiliare. In particolare, i contratti riguardano il controllo sui beni immobili e sul loro utilizzo; il mantenimento dei contatti con gli inquilini; l’incarico ad agenzie immobiliari per la locazione; l’ispezione dei locali;  la riscossione dei canoni di locazione etc. Tutte queste attività sono espletate da A oppure da terzi su incarico e sotto la responsabilità della prima e, per tali servizi, riceve un compenso fissato all’8% del canone annuale di locazione degli immobili. La società X non versa l’Iva sui compensi percepiti dalla società A per i citati servizi, considerando le prestazioni effettuate esenti Iva secondo quanto previsto dall’articolo 11 della legge nazionale.

 

Il contenzioso nazionale

 

Il Fisco ritiene che godono dell’esenzione soltanto due delle attività menzionate nei contratti di gestione, vale a dire la compravendita di immobili e l’acquisto di partecipazioni e titoli: emanava, perciò, un avviso di rettifica Iva. Proposto reclamo, l’importo della rettifica veniva ridotto in misura non soddisfacente per la società X, la quale decideva di proporre ricorso dinanzi al Tribunale locale, che lo accoglieva. Il Fisco proponeva, allora, appello ma i giudici confermavano la decisione di primo grado, rendendo necessario il ricorso alla Corte di giustizia.

 

La normativa dei Paesi Bassi

 

Il diritto dei Paesi Bassi prevede, in proposito, che i soggetti ivi residenti o che vi abbiano un centro d’attività stabile vengano considerati, su domanda o d’ufficio, con decisione impugnabile dell’Ispettore, come un unico imprenditore, specie qualora i rapporti finanziari, economici ed organizzativi siano tali da rappresentare un’ “unità fiscale”, disponendo, altresì, all’art. 11 della legge nazionale che la gestione, da parte di fondi e/o società d’investimento, di patrimoni riuniti in vista di un investimento collettivo è esente dall’Iva.

 

Le questioni pregiudiziali

 

I giudici di ultima istanza sospendevano il procedimento e sottoponevano alla Corte di giustizia le seguenti questioni pregiudiziali:

 

  • se l’articolo 13, parte B, lettera d), punto 6, della direttiva Iva debba essere interpretato nel senso che una società costituita da più di un investitore, con il solo fine di investire in beni immobili il patrimonio raccolto, possa essere considerata come un fondo comune d’investimento, ai sensi di detta disposizione;

 

  • in caso di soluzione affermativa della questione precedente: se l’articolo 13, parte B, lettera d), punto 6, della direttiva Iva debba essere interpretato nel senso che nella nozione di “gestione” è compresa anche l’amministrazione effettiva dei beni immobili della società che quest’ultima ha affidato a un terzo.

 

 

La decisione

 

La Corte premette che i fondi comuni d’investimento sono organismi il cui oggetto esclusivo è l’investimento collettivo dei capitali raccolti presso il pubblico ed il cui funzionamento è soggetto sia al principio della ripartizione dei rischi sia alla vigilanza statale in materia di autorizzazione, controllo e pubblicità a garanzia degli investitori.

 

Il fatto che, nel caso di specie, si tratti di società che effettuano investimenti in beni immobili non influisce sulla natura delle relativa attività, vale a dire la gestione collettiva dei fondi: l’articolo 13 della direttiva Iva riguarda – infatti – genericamente i “fondi comuni d’investimento”, senza riferirsi ad alcuna forma specifica d’investimento e senza distinguere a seconda dei beni in cui i fondi sono investiti. Il patrimonio riunito è, comunque, investito secondo parametri di rischio, tant’è che i fondi sono investiti in diverse categorie di immobili, residenziali e commerciali, in regioni geografiche diverse. In tale contesto, vietare alle società in oggetto di beneficiare dell’esenzione Iva per il sol fatto che la gestione dei beni riguardi degli immobili, sarebbe contrario al principio della neutralità fiscale.

 

Occorre poi stabilire se la “gestione” ai sensi dell’articolo 13 citato, si riferisca esclusivamente all’acquisto o vendita di immobili oppure anche alla loro amministrazione effettiva. A tal proposito, la Corte rileva che i compiti amministrativi e di contabilità, ad esempio il calcolo dell’importo degli utili e del prezzo delle quote/azioni del fondo, le valutazioni dei patrimoni, la preparazione di dichiarazioni per la distribuzione degli utili, il rilascio di informazioni e documenti per i conti periodici e per le dichiarazioni fiscali nonché la preparazione delle previsioni di utili, rientrano nella nozione di “gestione” di un fondo comune d’investimento; viceversa, le funzioni di depositario nonché le mere prestazioni materiali o tecniche, come la messa a disposizione di un sistema informatico, non sono comprese nell’esenzione.

 

Nel caso di specie, l’attività specifica del fondo gestore di immobili comprende, da un lato, attività relative alla scelta, all’acquisto e alla vendita degli stessi e, dall’altro, ai compiti amministrativi e di contabilità mentre l’amministrazione effettiva di essi mira a preservare e ad accrescere il patrimonio investito ed esula, pertanto, dall’esenzione Iva.

 

Conclusioni

 

1) l’articolo 13, parte B, lettera d), punto 6, della sesta direttiva Iva, deve essere interpretato nel senso che le società d’investimento in cui è raccolto capitale ad opera di più di un investitore che sopporta il rischio connesso alla gestione del patrimonio riunito nelle società medesime al fine dell’acquisto, della detenzione, della gestione e della vendita di beni immobili per conseguirne un profitto, che perverrà a tutti i detentori delle quote in forma di distribuzione di un dividendo e di un vantaggio dovuto all’aumento del valore della loro partecipazione, possono essere considerate “fondi comuni d’investimento”, ai sensi di tale disposizione, a patto che lo Stato membro interessato abbia assoggettato tali società a una vigilanza statale specifica;

 

2) l’articolo 13, parte B, lettera d), punto 6, della direttiva Iva deve essere interpretato nel senso che la nozione di “gestione” contenuta in tale disposizione non riguarda l’amministrazione effettiva dei beni immobili di un fondo comune d’investimento.

Fonte: Fisco Oggi, Rivista Telematica dell'Agenzia delle Entrate - articolo di Martino Verrengia
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