Benefici prima casa e inagibilità: alcune regole

Un’abitazione comprata con i benefici prima casa, è stata dichiarata inagibile a seguito del terremoto. Si può acquistare un’altra abitazione usufruendo nuovamente delle agevolazioni?

Oreste U.

Per beneficiare dell’agevolazione prima casa è necessaria la sussistenza delle condizioni espressamente stabilite dalla legge. In particolare, è richiesto che: a) l’immobile sia situato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza o, se diverso, in quello in cui svolge la propria attività; b) nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare; c) nell’atto di acquisto, l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni (nota II-bis, articolo 1, Tariffa, parte prima, Dpr 131/1986). Pertanto, non può usufruire dei benefici chi è titolare di un’altra casa di abitazione situata nello stesso comune del nuovo acquisto, ovvero di un’abitazione acquistata con le agevolazioni, indipendentemente dal luogo in cui si trova. Tuttavia, il diritto a godere delle agevolazioni deve essere riconosciuto al contribuente proprietario di altro immobile acquistato con i benefici qualora lo stesso non risulti più idoneo a sopperire alle esigenze abitative (Corte di cassazione, ordinanza n. 100 dell’8 gennaio 2010). L’inidoneità deve essere valutabile sulla base di criteri oggettivi, con la conseguenza che la fruizione dell’agevolazione per un nuovo acquisto può essere riconosciuta nel caso “di assoluta inidoneità dell’immobile (già posseduto) all’uso abitativo”. Sulla base di tali considerazioni, nel caso in cui, per effetto del terremoto, l’immobile acquistato in precedenza sia stato dichiarato inagibile (con provvedimento della competente autorità) e, quindi, il contribuente non possa più continuare a utilizzarlo per finalità abitative, si configura, per effetto di un evento sopravvenuto, una ipotesi di inidoneità oggettiva all’utilizzo abitativo dell’immobile. Ne consegue che, fino a quando permane la dichiarazione di inagibilità, il contribuente potrà beneficiare delle agevolazioni prima casa per l’acquisto di un nuovo immobile, in quanto si trova nelle condizioni di poter dichiarare “di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà (…) su altra casa di abitazione acquistata (…) con le agevolazioni (…)”. Inoltre, “qualora, in data successiva al nuovo acquisto agevolato, venga revocata dagli organi competenti la dichiarazione di inagibilità dell’immobile preposseduto, resta comunque acquisito il beneficio goduto dal contribuente per il nuovo immobile in quanto al momento del nuovo acquisto risultavano soddisfatte le condizioni previste dalla normativa in materia di prima casa per godere dell’agevolazione” (risoluzione n. 107/E del 1° agosto 2017).