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Bonus “compra e affitta”: IRPEF più leggera per dieci anni, 20% deduzione reddito

lentepubblica.it • 12 Novembre 2014

La deduzione dal reddito è pari al 20% del prezzo di acquisto risultante dall’atto di compravendita, comunque entro il limite massimo complessivo di spesa di 300mila euro.

Un nuovo sconto fiscale nel settore immobiliare. Destinatari, coloro che acquisteranno – fino a tutto il 2017 – appartamenti di nuova costruzione o ristrutturati, dotati di elevate prestazioni energetiche, dati poi in locazione per almeno otto anni a un canone “contenuto”.
L’incentivo, previsto dall’articolo 21 del Dl 133/2014 (vedi “Sblocca Italia: incentivo fiscale per l’acquisto di case da affittare”), è stato confermato, con qualche modifica, dalla legge di conversione del decreto, la n. 164/2014, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale dell’11 novembre, Supplemento ordinario n. 85.
La disposizione – secondo la relazione illustrativa – persegue più finalità: stimolare il “mercato del mattone” in crisi da diversi anni, incrementare l’offerta delle locazioni abitative a canone contenuto a vantaggio delle fasce sociali più in difficoltà, innalzare le performance energetiche del patrimonio immobiliare.

L’agevolazione, dunque, spetta ai cittadini privati (contribuenti non esercenti attività commerciali) che, nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017, comprano unità immobiliari a destinazione residenziale, di nuova costruzione invendute alla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto od oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo.
Lo sconto consiste in una deduzione dal reddito complessivo Irpef pari al 20% del prezzo di acquisto risultante dall’atto di compravendita, nel limite massimo complessivo di spesa di 300mila euro. Il beneficio spetta pure per gli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto degli immobili ricadenti nell’ambito applicativo della disposizione agevolativa.

La deduzione deve essere suddivisa in otto quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d’imposta in cui avviene la stipula del contratto di locazione. Potrà pertanto raggiungere l’importo massimo di 60mila euro, 7.500 euro all’anno: il risparmio fiscale, ovviamente, è strettamente legato all’aliquota marginale del beneficiario.
Ad esempio, per una casa acquistata al prezzo di 200mila euro, con deduzione complessiva pari a 40mila euro (il 20% della spesa) e annua pari a 5mila euro (un ottavo del totale), un contribuente con 28mila euro di reddito risparmierà 1.350 euro (il 27% di 5mila) di Irpef all’anno per otto anni, mentre per chi ha un reddito superiore a 80mila euro lo sconto annuo sarà di 2.150 euro (il 43% di 5mila).

Identico beneficio, nella stessa misura ed entro lo stesso limite complessivo, spetta – sempre alle persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciale – in caso di costruzione di una casa di abitazione su un’area edificabile già posseduta dal contribuente prima dell’inizio dei lavori o su cui sono già stati riconosciuti diritti edificatori. La deduzione, in questo caso, va calcolata sulle spese sostenute per le prestazioni di servizi dipendenti da contratti d’appalto, come attestate dall’impresa che esegue i lavori.
L’agevolazione è dunque possibile anche in riferimento a più immobili, purché venga comunque rispettato il limite di spesa complessivo di 300.000 euro su cui determinarla.

Per poter accedere al bonus “compra e affitta”, che non è cumulabile con altre eventuali agevolazioni fiscali previste per le medesime spese, occorre che:

  • l’immobile, entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, sia concesso in locazione per una durata minima di otto anni, in modo continuativo. La deduzione, tuttavia, non si perde nel caso in cui, per motivi non imputabili al locatore, il contratto sia risolto prima degli otto anni ed entro un anno ne venga stipulato un altro
  • l’immobile abbia destinazione residenziale e non sia classificato o classificabile nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici)
  • l’immobile non sia ubicato nelle zone omogenee di classe E, cioè destinate a usi agricoli
  • l’immobile consegua elevate prestazioni energetiche (certificazione di classe A o B)
  • tra locatore e conduttore non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado (figlio o genitore)
  • il canone di locazione non sia superiore a quello definito in ambito locale per gli alloggi di edilizia “convenzionata” (articolo 18 del Dpr 380/2001) o al minore importo tra il canone “concordato” sulla base degli accordi definiti in sede territoriale (articolo 2, comma 3, legge 431/1998) e quello “speciale” previsto per i comuni ad alta tensione abitativa (articolo 3, comma 114, legge 350/2003).

La deduzione spetta anche se l’immobile acquistato viene ceduto in usufrutto a soggetti giuridici, pubblici o privati, operanti da almeno dieci anni nel settore degli alloggi sociali, a patto che sia mantenuto il vincolo alla locazione. In tale caso, il corrispettivo di usufrutto, su base annua, non deve eccedere l’importo dei canoni di locazione calcolati con le modalità viste all’ultimo punto.

Un successivo decreto interministeriale (Infrastrutture e trasporti ed Economia e finanze) dovrà definire ulteriori modalità attuative della disposizione.

 

 

FONTE: Fisco Oggi – Rivista Telematica dell’Agenzia delle Entrate

 

 

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