Fisco: disposizioni della Cassazione su affitto immobili in nero

La controversia oggetto della decisione di legittimità in rassegna (Cassazione, 4580/2015) attiene alla legittimità dell’avviso di liquidazione col quale l’Amministrazione finanziaria aveva assoggettato all’imposta di registro in misura proporzionale numerosi contratti d’affitto di immobili non registrati, imputando tale violazione e chiedendo il pagamento a un solo comproprietario, il quale oppose che la sua quota del 50% determinava che il canone di locazione era in misura inferiore “al limite di legge oltre il quale si imponeva la registrazione del relativo contratto”.

Infatti, poiché la legge di registro individua una soglia – all’epoca indicata in 2 milioni e 500mila lire annue – al di sotto della quale non sussiste alcun obbligo di registrazione, il comproprietario oppose sia la mancanza della prova diretta della stipula di un unico contratto di locazione per ciascuno dei detti immobili, sia che, al più, si poteva presumere la stipula verbale di distinti contratti di locazione corrispondenti alla sua quota di comproprietà.

I giudici di merito hanno rigettato tale tesi evidenziando, in primo luogo, che il Dpr 131/1986 – di approvazione del Testo unico dell’imposta di registro – impone all’articolo 3, comma 1, lettera a), l’obbligo di registrazione per i contratti verbali di locazione o affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite, e – al successivo articolo 10, comma 1, lettera a) – individua gli obbligati, per quanto qui interessa, nelle parti contraenti per le scritture private non autenticate, per i contratti verbali e per gli atti pubblici e privati formati all’estero.

La questione oggetto dell’intervento della Cassazione concerne, quindi, la legittimità dell’individuazione di un contratto di locazione immobiliare limitatamente a ogni singolo comproprietario oppure la necessaria rilevanza unitaria del contratto di locazione che riverbera i suoi effetti, innanzitutto, ai fini del superamento della soglia quantitativa che esclude l’obbligo di registrazione.

La Commissione tributaria regionale aveva ritenuto che “oggetto dei contratti di locazione erano gli immobili nella loro interezza perché la quota di ciascun comproprietario è per legge ideale e non è quindi concretamente individuabile in occasione della stipulazione del contratto”, con l’effetto che “obbligati alla registrazione dei contratti erano entrambi i proprietari degli immobili in via solidale”, e i giudici di legittimità hanno confermato tale conclusione, precisandone le ragioni giustificatrici.

La tesi del comproprietario della rilevanza fiscale della sola sua quota, fondata sull’articolo 1103 del codice civile secondo cui ciascun comproprietario può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota, è stata ritenuta dalla decisione in nota irrilevante in forza della disciplina dettata nel successivo articolo 1105, il cui primo comma dispone che tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune.

La conseguenza tratta dalla sentenza del Supremo collegio in commento è che, salvo prova contraria, il contratto di locazione di immobile di più proprietari si presume concluso da tutti i comproprietari proprio in ragione dei pari poteri che, ex articolo 1105, spettano a ciascun comproprietario “e da cui deve essere ex lege ricavato il consenso di tutti i comunisti e quindi la sua stipula unitaria”.

Infatti, al fine di escludere l’avvenuta prestazione del consenso da parte di un comproprietario, quest’ultimo ha l’onere della relativa dimostrazione, come già affermato dalla giurisprudenza della Cassazione nelle sentenze, richiamate da questa in rassegna, n. 549 del 17 gennaio 2012 e n. 10996 del 19 maggio 2011.

I riflessi fiscali sono evidenti in ordine alla responsabilità solidale del comproprietario dell’immobile oggetto di locazione, in quanto si applica l’articolo 57 del Testo unico, ove si prevede che, oltre ai pubblici ufficiali, che hanno redatto, ricevuto o autenticato l’atto, e i soggetti nel cui interesse fu richiesta la registrazione, sono solidalmente obbligati al pagamento dell’imposta le parti contraenti, le parti in causa, coloro che hanno sottoscritto o avrebbero dovuto sottoscrivere le denunce di cui agli articoli 12 e 19, ossia, rispettivamente, vuoi la denuncia originaria vuoi quella di eventi successivi alla registrazione.

Per completezza di informazione, si rammenta che l’articolo 12 prevede, al primo comma, che la registrazione dei contratti verbali che sono soggetti in termine fisso deve essere richiesta, tranne che per le cessioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione di cui all’articolo 17, presentando all’ufficio una denuncia in doppio originale redatta su modelli forniti dall’ufficio stesso e che la denuncia deve essere sottoscritta da almeno una delle parti contraenti e deve indicare le generalità e il domicilio di queste, il luogo e la data di stipulazione, l’oggetto, il corrispettivo pattuito e la durata del contratto.

Non si riscontano precedenti della Corte regolatrice del diritto negli esatti termini di questa in commento.