Compravendite immobiliari: arriva la ripresa ma è debole

Presentato, questa mattina, presso la sede dell’Associazione bancaria italiana, il Rapporto immobiliare residenziale 2015, redatto e pubblicato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con l’Abi. Un’ottantina di pagine che forniscono un consuntivo sull’andamento del settore residenziale, da cui è possibile trarre i principali dati sulle compravendite realizzatesi nell’anno 2014.

Ripresa sì, ma con cautela

A sintetizzare il mercato delle abitazioni in Italia, nel 2014, è il segno positivo. Con la complicità di prezzi in calo e di una maggiore vivacità dei mutui, in termini di crescita dei volumi e di tassi di interesse decisamente bassi, in conseguenza di una politica economica espansiva attuata dalla Bce, il mercato delle abitazioni sembra volersi rimettere in moto.

Il numero di abitazioni scambiate nel corso del 2014 si è portato poco sopra le 421mila unità, facendo registrare un incremento del 3,5 per cento. A ben guardare, tuttavia, in termini assoluti, gli scambi restano a livelli molto simili a quelli registrati negli anni ’80, con valori molto distanti da quelli osservati nel periodo 2003-2006, quando si raggiungevano e si superavano le 800mila abitazioni compravendute. In questi ultimi anni, il mercato sembra essersi “intrappolato” in una nuova fase, con un livello di volumi che ruota intorno alle 400mila unità scambiate.

Inoltre, è bene tenere conto che l’entità della variazione osservata è influenzata dall’introduzione, dal 1° gennaio 2014, di un regime di imposta negli scambi più favorevole, che ha rinviato parte dei rogiti del 2013 al 2014. In tal senso, l’incremento che si sarebbe osservato in assenza di tale circostanza, sarebbe stato decisamente più timido.

Le compravendite nel 2014

Tuttavia, trascurando l’effetto fiscale, in tutte le aree geografiche del paese si rileva, nel 2013, un rialzo del numero di abitazioni scambiate, con tassi che vanno dal massimo (+ 6,5%), osservato al Centro, fino al più lieve recupero (+ 0,2%), registrato nelle Isole.

Sono soprattutto i capoluoghi a trainare la ripresa, con una variazione complessiva del + 7,1%, che raggiunge il + 10,5% per le città capoluogo del Centro. Più cauta la ripresa nei comuni minori, che guadagnano complessivamente l’1,8% e con i comuni non capoluogo delle Isole che restano ancora in campo negativo (- 1,5%).

Con tassi di crescita piuttosto elevati, le grandi città anticipano l’inversione di tendenza. Con poco meno di 74.800 abitazioni compravendute, le otto città italiane maggiori per popolazione segnano complessivamente un aumento dei volumi di scambio del 9,2 per cento. I rialzi più consistenti si osservano a Bologna (+ 18,5%) e a Genova (+ 15%). Non va male neanche a Roma, città che da sola rappresenta il 36% circa del mercato delle abitazioni delle grandi città, che segna un aumento di compravendite intorno al 14%, e a Firenze, dove il recupero è del 13,3 per cento. L’unico segno negativo si registra a Napoli, che perde, rispetto al 2013, il 4% circa degli scambi. Nei comuni del resto della provincia delle grandi città, i tassi di crescita si mostrano più timidi, con un aumento complessivo del 3,3 per cento.

Il prototipo di abitazione scambiata è più “grande”

Nel 2014, l’analisi nel dettaglio delle dimensioni rivela una preferenza maggiore per le abitazioni medie e grandi, i cui tassi di variazione sono più elevati rispetto alle abitazioni di dimensioni più contenute. La superficie media di un’abitazione compravenduta nel 2014 è di circa 105 metri quadrati e varia dai 90 medi, per le abitazioni scambiate nei capoluoghi del Nord ovest, ai 109 circa di un’abitazione trasferita nei comuni minori del Sud e delle Isole.

Stenta a ripartire il mercato delle pertinenze

Rispetto all’andamento delle residenze, il mercato delle pertinenze (box, posti auto e cantine) mostra un tasso di rialzo più contenuto. Nel 2014, il numero di compravendite di garage è rimasto lo stesso del 2013, mentre le cantine e i magazzini hanno segnato un lieve incremento (+ 1%). È probabile che gli acquisti si siano orientati verso un’abitazione un po’ più “grande” a scapito della cantina o del posto auto.

Il “fatturato”

Il valore delle abitazioni compravendute nel 2014 è stimato in circa 72,1 miliardi di euro, con un guadagno, rispetto al 2013, di circa 5 miliardi. L’esercizio di stima, effettuato valorizzando le superfici delle abitazioni scambiate con le quotazioni tratte dalla Banca dati delle quotazioni Omi, evidenzia come, nonostante il calo dei prezzi nominali delle abitazioni, il rialzo dei volumi e delle superfici conduca a un aumento del fatturato del mercato delle abitazioni.

Dei 72,1 miliardi stimati, il 30% circa (20,5 miliardi) si realizza nelle otto grandi città, che complessivamente guadagnano 1,5 miliardi. Tuttavia, per le città, l’effetto della discesa dei prezzi appare più evidente, con Napoli, Torino e Palermo che mostrano variazioni negative del valore delle abitazioni scambiate. Per Napoli, si tratta dell’effetto congiunto della discesa dei prezzi e della flessione delle compravendite, mentre per Torino e Palermo di una crescita dei volumi e delle superfici che non compensa il calo dei prezzi.

La lettura congiunta dei dati più significativi lascia supporre che l’inversione di tendenza stia per palesarsi, ma è bene non eccedere con l’entusiasmo e lasciare che siano i dati del 2015 a confermare il cambio di rotta.