Contratto Affitto e Cedolare Secca: tutto quello che occorre sapere

lentepubblica.it • 25 Agosto 2020

contratto-affitto-cedolare-seccaLa cedolare secca non è altro che è il regime di tassazione agevolato sugli affitti che sostituisce la tradizionale imposizione fiscale Irpef: ecco tutte le indicazioni che la riguardano in relazione ai contratti di affitto.


La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile).

In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Ricordiamo, a margine, la Legge di Bilancio 2020 non ha ritoccato la cedolare secca, scongiurando il rischio di aumenti.

Contratto Affitto e Cedolare Secca

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Quali immobili riguarda? contratto-affitto-cedolare-secca

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati):

  • locate a uso abitativo e per le relative pertinenze
  • o anche locate congiuntamente all’abitazione
  • oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo.

Questo a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali. E nel contratto di locazione della pertinenza

  • si faccia riferimento a quello di locazione dell’immobile abitativo
  • e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

Costo registrazione contratto di affitto

In pratica, utilizzando la cedolare secca vengono sostituite:

  • Irpef (comprese le relative addizionali);
  • imposta di registro del contratto di locazione;
  • imposta bollo.

Specificando nel modello RLI  che si tratta di un contratto di locazione con cedolare secca, le varie imposte saranno sostituite da un unico contributo pari al 21% sul canone di locazione stabilito.

Il canone annuo é pari a 5.000 euro e l’immobile é affittato per 4 anni. L’imposta di registro va calcolata sul 70% di 5.000 euro, ossia su 3.500 euro. L’imposta sarà pari a 280 euro (2% di 3.500 = 70 moltiplicato per 4). Metà (140 euro) é dovuta dall’inquilino, l’altra metà è dovuta dal locatore.

L’imposta forfettaria si calcola applicando: un’aliquota del 21% sul canone di locazione lordo annuo, se il contratto è a canone libero; un’aliquota del 10% se si applica un canone concordato.

Riduzioni sul costo

Si prevede un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia
  • nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

Durata contratto di affitto con cedolare secca

Il decreto legge n 50/2017 ha introdotto la cedolare secca al 21% per i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche o da intermediari (portali online e agenzie immobiliari).

registrazione-contratto-affittoCosa serve per registrare un contratto di affitto con cedolare secca?

Il modello RLI consente di registrare i contratti di locazione e affitto di immobili e di comunicare eventuali proroghe, cessioni, risoluzioni e subentri, nonché per esercitare o revocare l’opzione per il regime della cedolare secca.

Si può registrare il contratto:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia
  • richiedendo la registrazione in ufficio
  • incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc).

I nuovi contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell’edificio (APE).

La copia dell’APE deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari (Dl 145/2013).

Contratti di locazione di tipo strumentale

L’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’aliquota applicabile è del 21%.

Cedolare Secca e affitti pluriennali contratto-affitto-cedolare-secca-casa

Importante ricordare che è possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali.

Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

Il video dell’Agenzia delle Entrate

In questo video dell’Agenzia delle Entrate si può rivedere una panoramica sulla cedolare secca sulle locazioni.

Disdetta Contratto Affitto e Cedolare Secca

Per quanto riguarda la durata dei contratti a canone concordato, la legge prevede che non possono avere una durata inferiore ai tre anni e, alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo dello stesso, questo è prorogato di diritto per due anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore nei casi espressamente consentiti dalla legge.

Maggiori informazioni sulla procedura sono disponibili a questo link.

L’emergenza Covid-19 cosa ha cambiato?

Una delle conseguenze più evidenti di questa epidemia senza dubbio è l’abbandono delle locazioni brevi (bed & breakfast, case vacanze ecc.) ed il ritorno alla locazione ordinaria delle case di abitazione.

Questo che effetti ha avuto sul regime di cedolare secca?

In pratica il regime di cedolare secca adesso potrebbe risultare ancora più conveniente. Il contratto a canone concordato ha infatti delle agevolazioni fiscali importanti e il regime della cedolare secca, solitamente più conveniente rispetto all’imposizione Irpef, in caso di canone concordato sconta un’aliquota (scollegata dal reddito ordinario) addirittura pari al 10%.

 

 

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Fonte: articolo di redazione lentepubblica.it
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