Morosità condominiale: pagano gli Amministratori?

Il problema dei condomini morosi non risparmia nessun condominio, neanche quelli situati nei quartieri privilegiati. Ma in caso di morosità persistente può toccare all’Amministratore pagare il conto?

La Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, con l’ordinanza 12 settembre – 20 ottobre, n. 24920, ha fornito alcuni chiarimenti. Richiamando il principio della diligenza del mandatario (che avrebbe imposto il ricorso alla procedura monitoria per il recupero dei contributi necessari alle spese condominiali), sostiene il ricorrente che la Corte d’Appello avrebbe motivato inadeguatamente sulla prova dell’esonero di responsabilità dell’A. e sulla ammissibilità della prova testimoniale in ordine ad un documento (la costituzione in mora dei condomini inadempienti nel versamento dei contributi) da provarsi per iscritto, salvo lo smarrimento dello stesso.

La questione di diritto del divieto, ai sensi dell’art. 2725 cc, di prova testimoniale sulla esistenza di atti di costituzione in mora (da provarsi per iscritto) è da ritenersi nuova. Ed infatti, poiché la relativa prova per testi era stata assunta nel giudizio di appello, era onere del ricorrente dimostrare di aver sollevato la questione tempestivamente.

L’amministratore ha, nei riguardi dei partecipanti al condominio, una rappresentanza volontaria, in mancanza di un ente giuridico con una rappresentanza organica, talché i poteri di lui sono quelli di un comune mandatario, conferitigli, come stabilito dall’art. 1131 c.c., sia dal regolamento di condominio sia dalla assemblea condominiale (Cass. 9 aprile 2014, n. 8339; Cass. 4 luglio 2011, n. 14589). Nell’esercizio delle funzioni assume le veste del mandatario e pertanto è gravato dall’obbligo di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia a norma dell’art. 1710 c.c.

Nel caso di specie la Corte d’appello ha accertato, con apprezzamento in fatto, che l’amministratore nel periodo 2005/2006 aveva più volte sollecitato, anche per iscritto, i condomini morosi al versamento delle quote condominiali, avendo egli la facoltà e non l’obbligo di ricorrere all’emissione di un decreto ingiuntivo nei riguardi dei condomini morosi.

La deduzione appare corretta perché l’art. 63 disp. att. cc. non prevede un obbligo, ma solo una facoltà di agire in via monitoria contro i condomini morosi (“può ottenere decreto di ingiunzione…”) e pertanto non merita censura la decisione impugnata laddove ha escluso la violazione dell’obbligo di diligenza da parte dell’Amministratore per essersi comunque attivato nella raccolta dei fondi, avendo comunque messo in mora gli inadempienti.

Tuttavia, è importante notare che stante l’obbligo legale per l’amministratore di agire contro i morosi, ne viene che, se questi non nomina l’avvocato e quest’ultimo non provvede al deposito del decreto ingiuntivo, è responsabile personalmente. Con la conseguenza che, oltre a poter essere revocato per giusta causa, sarà tenuto a risarcire tutti i danni procurati ai condomini in regola coi pagamenti. L’assemblea comunque può esonerare l’amministratore dall’agire contro i morosi, ma deve farlo espressamente.

In caso contrario non si potrà più dire che l’amministratore abbia diligentemente svolto il proprio mandato nei confronti della compagine condominiale.

In allegato il testo completo della Sentenza.