Tasse su Acquisto Seconda Casa: una panoramica fiscale

Calcolo sulle tasse acquisto della seconda casa: ecco una panoramica su tasse, tributi e balzelli varie che colpiscono i diretti interessati.

Di cosa parliamo realmente, quando parliamo di tasse sull’acquisto della seconda casa?

Da un punto di vista fiscale esiste un netto scarto tra prima e seconda casa da intendersi come abitazione con annesse pertinenze che non sia destinata a essere l’abitazione principale.

Nella categoria seconda casa rientrano sia gli immobili acquistati a scopo di investimento, sia quelli sfitti non occupati, le case utilizzate per le vacanze o qualsiasi altro immobile nel quale il proprietario non sia anagraficamente residente insieme al proprio nucleo familiare.

E’ importante ricordare che le imposte cambiano in base a che l’acquisto venga fatto da un privato o impresa, esenti da iva oppure, da imprese soggette ad iva. Ecco alcuni dei tributi più antipatici ma a cui bisogna purtroppo ottemperare.

Imposta ipotecaria e catastale

L’imposta ipotecaria è dovuta ogni qual volta si debbano eseguire le formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione presso i pubblici registri immobiliari. L’imposta colpisce in sostanza il passaggio di proprietà di un immobile, nonché l’iscrizione di un diritto o di qualsiasi vincolo su di esso.

Ogni atto in cui si pattuisca la vendita, la donazione, il passaggio per successione di un immobile, la costituzione di diritti o l’iscrizione di ipoteche su di esso è pertanto soggetto sia ad un’imposta ipotecaria, date che tale atto deve sempre essere annotato presso la conservatoria dei registri immobiliari, sia ad un’imposta catastale, in quanto ne è obbligatoria la voltura in catasto.

Imposta di registro

L’imposta di registro trae la sua origine dall’obbligo o dalla volontà, da parte dei cittadini, di annotare ogni atto scritto (contratti, scritture private, costituzione di enti o di società, sentenze, decreti, ecc.) presso un registro pubblico, allo scopo di non poterne più modificare la data e il contenuto.

Spese notarili

Con la registrazione dell’atto di vendita e la relativa trascrizione, il notaio provvede a corrispondere le imposte per conto dell’acquirente. Quest’ultimo però deve pagare anche la parcella del notaio.

Acquisto da un privato

In questo caso l’acquisto della seconda casa comporta il pagamento delle seguenti imposte:

• 9% di imposta di registro che è dovuta per la registrazione di una scrittura pubblica o privata;
• 50 euro di imposta ipotecaria, che ha per oggetto il trasferimento di immobili;
• 50 euro di imposta catastale che è dovuta sulle volture catastali per il trasferimento di immobili.

Acquisto da un’impresa

In questo caso invece, si devono pagare le seguenti imposte:

• 10% di IVA (22% se ci si riferisce ad abitazioni con categorie catastali A1, A8, A9);
• 200 euro di imposta di registro;
• 200 euro di imposta ipotecaria;
• 200 euro di imposta catastale.

Esempio pratico

Mettendo il caso volessimo comprare una casa, ecco i calcoli che dovremmo fare per far fronte alle spese.

Prima di tutto bisogna calcolare valore catastale di un’immobile: si ottiene moltiplicando la rendita catastale dell’immobile per un coefficiente fisso che nel caso della prima casa è pari al 115,5, mentre nel caso della seconda casa è pari a 126.

Ipotizzando quindi di avere un immobile di 200.000 euro con una rendita catastale pari a 1.500, la prima cosa da fare è calcolarci il valore catastale andando a moltiplicare la rendita per il coefficiente fisso. Quindi 1.500 per 126 che sarà uguale a 189.000 euro.

Una volta ottenuto il valore catastale e nell’ipotesi di una trattativa con soggetti esenti da IVA, possiamo andare a calcolare l’imposta di registro pari al 9%. Il risultato sarà pari a 17.010 euro. A questo punto andremo a sommare 50 euro di imposta ipotecaria e 50 euro di imposta catastale. In definitiva quindi, l’imposta dovuta sarà pari a 17.110 euro.

I valori cambiano invece se il venditore è un’impresa di costruzione soggetto ad IVA. Anche in questo caso, ipotizzando l’acquisto di una seconda casa al prezzo di 200.000 euro.

Il calcolo, considerando l’IVA al 10% sarà il seguente: 200.000 x 10 / 100, ovvero 20.000 euro. A tale importo andranno sommate le imposte di registro, catastale e ipotecaria, per un totale di 600 euro. Il risultato sarà quindi di 20.600 euro. Considerando l’IVA al 22% invece, l’importo sarà di 44.600 euro.

Queste sono tutte le tasse per l’acquisto di una seconda casa.