Usucapione di un fondo: regole per alcuni tipi di fabbricati

Nel caso di sentenza dichiarativa di usucapione di un fondo, sul quale è stato edificato un fabbricato dopo l’inizio del possesso e prima del decorso del termine ventennale, ai fini dell’imposta di registro la tassazione si applica con riguardo anche al fabbricato già insistente sul suolo all’epoca della stessa usucapione. È quanto stabilito dalla Corte di cassazione con la sentenza n. 23580 del 18 novembre 2015. L’imposta colpisce pure il fabbricato già insistente sul suolo all’epoca del compimento del periodo utile per l’acquisizione della proprietà del terreno tramite sentenza dichiarativa.

Fatto

A seguito della sentenza emessa dal tribunale di Roma, con la quale veniva dichiarato il sopravvenuto acquisto – per usucapione – della proprietà di un terreno, l’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di liquidazione e accertamento, elevando il valore del bene usucapito in considerazione del fatto che la stessa usucapione aveva avuto a oggetto la proprietà non solo del terreno ma anche della sovrastante costruzione accessoria.

Avverso tale atto il contribuente proponeva ricorso in primo grado, sostenendo che l’immobile costruito sul terreno (poi usucapito) era già di sua proprietà, in quanto aveva chiesto e ottenuto la concessione edilizia in epoca anteriore alla sentenza di usucapione. I giudici di prime cure accoglievano il ricorso ritenendo che oggetto della sentenza di usucapione fosse solo il terreno.

La sentenza veniva confermata anche dalla Commissione tributaria regionale.
In particolare, per i giudici della Ctr, la sentenza del tribunale, con cui si accertava l’acquisto per usucapione, aveva natura dichiarativa e faceva retroagire l’acquisto della proprietà al momento in cui era iniziato il possesso, quando era pacifico che la costruzione ancora non esisteva. Da ciò derivava che il fabbricato, sorto successivamente, non poteva formare oggetto di acquisto per usucapione unitamente al terreno.

Avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale, l’Agenzia proponeva ricorso per cassazione svolgendo un unico motivo di doglianza: violazione di legge in relazione agli articoli 1158 del codice civile e 24 del Dpr 131/1986.

A parere dell’Amministrazione finanziaria, infatti, la norma recata dall’articolo 1158 del codice civile, correttamente interpretata (nel senso di ritenere che l’acquisto per usucapione, dichiarato con sentenza, ha effetto nel momento di perfezionamento del decorso del termine ventennale di possesso continuativo) avrebbe imposto di ritenere che il fabbricato, in quanto edificato anteriormente al decorso del termine, fosse stato acquistato in uno con il terreno in forza dell’usucapione.

Pertanto, trovando altresì applicazione le presunzioni di cui all’articolo 24 del Dpr 131/1986, doveva essere sottoposto a tassazione. Prima di tale momento, infatti, la casa di civile abitazione, ottenuta sopraelevando la precedente costruzione, doveva ritenersi acquisita “per accessione” dall’allora proprietario del terreno, non essendo ancora perfezionata la fattispecie acquisitiva per usucapione.

Decisione

La Corte suprema ha accolto il ricorso proposto dall’Agenzia.
Preliminarmente ha chiarito che, secondo una giurisprudenza consolidata, l’usucapione si verifica a seguito del decorso di un periodo ininterrotto di possesso qualificato – di regola ventennale per gli immobili – e che l’usucapiente acquista la proprietà del bene o la titolarità del diritto nel giorno in cui si completa il termine.

La sentenza di usucapione, inoltre, ha carattere dichiarativo di un diritto, sorto a seguito del decorso del tempo, e non costitutivo ex novo di tale diritto. Conseguentemente, con l’usucapione di un terreno, l’usucapiente acquisisce per accessione, unitamente al terreno sul quale insistono, anche le costruzioni edificate prima che si sia verificato l’usucapione. Diversamente, le costruzioni edificate dopo il compimento dell’usucapione costituiscono accessioni direttamente in favore del nuovo proprietario.

Esaminando il caso di specie, i giudici di legittimità hanno chiarito che a nulla può rilevare il fatto che l’edificio insistente sul terreno usucapito fosse stato costruito dallo stesso usucapiente, in quanto questi lo aveva fatto prima di acquisire il diritto di proprietà sul suolo. Invero, nella motivazione della sentenza dichiarativa dell’usucapione è emerso che l’usucapiente aveva iniziato il possesso ad usucapionem del terreno nel 1964 e che nel 1968, dopo aver ottenuto regolare licenza edilizia, aveva realizzato la casa di civile abitazione: quindi, in epoca anteriore alla data di maturazione del diritto all’usucapione.

Osservazioni

La disciplina normativa, in materia di tassazione dei provvedimenti giudiziari aventi a oggetto il trasferimento di beni immobili, si rinviene nel combinato disposto di cui agli articoli 37 e 8 della tariffa parte prima allegata al Dpr 131/1986 (Testo unico dell’imposta di registro). Pertanto, sono soggetti all’imposta di registro gli atti dell’autorità giudiziaria in materia di controversie civili che definiscono, seppure parzialmente, il giudizio, anche se al momento della registrazione siano stati impugnati o siano ancora impugnabili, salvo conguaglio o rimborso in base a successiva sentenza passata in giudicato. In particolare, i provvedimenti giudiziari recanti trasferimento o costituzione di diritti reali di godimento su beni immobili scontano le stesse imposte stabilite per i corrispondenti atti negoziali.

L’usucapione, quale modo di acquisto della proprietà a titolo originario, non è oggetto di specifiche disposizioni tributarie, non costituendo di per sé il presupposto di alcun tributo. Tuttavia, sono, invece, presenti alcune norme che fanno riferimento all’usucapione quale oggetto di un atto accertativo dello stesso e, più precisamente, quale oggetto di provvedimenti giudiziali. Infatti, nell’ambito dell’imposta di registro, il citato articolo 8 della tariffa, alla Nota II-bis, dispone che “i provvedimenti giudiziali che accertano l’acquisto per usucapione della proprietà di beni immobili o di diritti reali di godimento sui beni medesimi sono soggetti all’imposta secondo le disposizioni dell’articolo 1 della tariffa”, cioè all’imposta prevista per i negozi traslativi immobiliari.

Si tratta di una disposizione introdotta dall’articolo 23, comma 2, del Dl 69/1989 per una finalità antielusiva, in considerazione del possibile utilizzo di tali provvedimenti accertativi, aventi natura dichiarativa, per eludere l’applicazione delle più gravose aliquote previste per i trasferimenti immobiliari. In tal senso, si è espressa la relazione governativa al disegno di legge di conversione del richiamato Dl 69, nella quale si legge che “si è provveduto a contrastare il fenomeno elusivo relativo ai trasferimenti di diritti reali immobiliari attuati mediante il ricorso a giudizi che si esauriscono con sentenze dichiarative dell’avvenuta usucapione, anziché mediante esplicite manifestazioni di autonomia negoziale”.

Ciò posto, per quanto concerne la tassazione del bene usucapito, la determinazione del valore dell’immobile e, conseguentemente, della base imponibile è rappresentata dal valore venale dell’immobile usucapito alla data di passaggio in giudicato della sentenza di accertamento dell’usucapione, ivi comprese, secondo i principi di cui all’articolo 934 del codice civile, le accessioni.

Sulla questione si richiamano alcuni precedenti giurisprudenziali.
Già con sentenza 7224/2003, la Corte suprema ha chiarito che “in tema di tassazione della sentenza di usucapione, (…) essa deve avvenire in base al valore al momento del passaggio in giudicato della sentenza di accertamento, restando esclusi i beni esistenti al momento di detto passaggio in giudicato, ma non esistenti al momento di maturazione dell’usucapione (Cassazione 7 agosto 2000, n. 10372). Inoltre l’aliquota prevista dall’articolo 23 del Dl n. 69/1989, (…) si applica con riguardo al fabbricato già insistente sul suolo all’epoca dell’usucapione, «solo nel caso in cui la sentenza menzioni la presenza del fabbricato e dia esplicitamente o implicitamente atto dei presupposti per l’accessione di cui all’articolo 934 del codice civile (…)” (al pari, cfr anche Cassazione nn. 5590 e 7110 del 2003).

In ultimo, si ricorda che, a seguito delle modifiche apportate alla tassazione degli atti di trasferimento immobiliare a titolo oneroso dall’articolo 10 del Dlgs 23/2011, a decorrere dal 1° gennaio 2014, agli atti dell’autorità giudiziaria che accertino l’acquisto per usucapione è applicabile l’imposta di registro con le aliquote del 9, del 2 o del 12 % previste dall’articolo 1 della Tariffa, per un importo minimo di 1.000 euro.