Sanatoria edilizia: cos’è, quando e come farla

La sanatoria edilizia permette di rimediare alle mancanze burocratiche avvenute quando è stato costruito o modificato un edificio senza autorizzazione. Da non confondere con il condono, proviamo a fare chiarezza sull’argomento.

Sanatoria edilizia: cos’è, quando e come farla. Può succedere che il proprietario di una villa, di una casa o in generale di un edificio, esegua dei lavori edilizi senza avere prima la pazienza di sbrigare tutte le faccende burocratiche necessarie. Di conseguenza i lavori avvengono senza l’autorizzazione da parte del comune.

Spesso poi accade che il suddetto proprietario si renda improvvisamente conto di non essere esattamente in regola e decida di sistemare la propria posizione. Per farlo può chiedere una sanatoria. O un condono?

Solitamente si fa confusione tra i due istituti, ma in realtà sono due procedure diverse. E’ vero che entrambe consentono al contribuente di mettere in regola la propria posizione dopo che, senza autorizzazione, ha effettuato specifici lavori su in immobile. Ma sia la normativa che il procedimento sono diversi.

Di seguito si proverà a spiegare quali sono le differenze tra una sanatoria edilizia e un condono e come ottenere l’una o l’altro.

Il condono

Il condono deve essere previsto da una legge speciale, per cui non sempre lo si può chiedere. Grazie ad essa i cittadini che ne fanno richiesta possono ottenere l’annullamento, totale o parziale, di un reato penale. Si va così a tutti gli effetti in deroga alla normativa vigente e si consente dunque di sanare anche interventi di una certa gravità, per esempio la costruzione di un edificio in un’area non edificabile.

Inoltre il condono ha validità temporale limitata e può essere richiesto solo se e quando lo Stato pone in essere una legge.

Per beneficiare del condono non si devono pagare solo i normali oneri concessori al Comune. Si deve tenere presente che questi saranno soggetti ad una maggiorazione a titolo di multa, calcolata dall’ufficio tecnico comunale.

In Italia fino ad oggi abbiamo avuto solo tre condoni: nel 1985, nel 1994 ed infine nel 2003. Quest’ultimo condono ha consentito di sanare tutti gli abusi edilizi realizzati entro il 31 marzo 2003, a patto che la domanda fosse presentata entro il 31 marzo 2004.

Dunque, in virtù di quanto precedentemente detto, non è affatto facile chiedere un condono edilizio, ma ci si può avvalere piuttosto facilmente dell’istituto della sanatoria.

N.B. Se si ha a che fare con interi edifici costruiti abusivamente, in aree ad esempio non edificabili né al tempo della costruzione né al giorno d’oggi, o di aumenti di volume non consentiti allora non si può fare altro che demolire.

Diversamente, per regolarizzare ciò che è possibile sanare, è necessario presentare in comune una richiesta di sanatoria edilizia.

La sanatoria edilizia

E’ un provvedimento amministrativo ordinario sempre presente e a cui quindi il contribuente può ricorrere quando vuole. Esso consiste, laddove ci siano le condizioni conformi ai criteri di pianificazione urbana, nel rendere legittimo un edificio eretto senza autorizzazione, il quale è quindi parzialmente o totalmente abusivo.

L’autorizzazione a sanatoria avviene perciò dopo che è già stato costruito l’edificio da autorizzare. Pertanto è sempre possibile ottenere un simile permesso in seguito all’esecuzione dei lavori e delle opere.

Nei decenni scorsi si discuteva su quanto fosse opportuno ammettere la sanatoria (anche parziale) e si tendeva ad autorizzare quelle costruzioni prive di ogni oggettivo contrasto con l’interesse pubblico.

Quando richiedere la sanatoria edilizia

Comunemente si richiede una sanatoria edilizia nel caso in cui una persona in passato ha effettuato una ristrutturazione d’interni, ha ampliato il bagno esistente o ne ha creato uno in più. Di qualunque cosa si trattasse, è avvenuto tutto senza presentare una pratica edilizia e comunque il cittadino ha modificato in qualche modo la suddivisione degli spazi interni preesistente.

Il problema di dover ricorrere alla sanatoria si presenta anche nell’eventualità in cui il cittadino voglia vendere il proprio immobile. Ebbene, il notaio che effettua l’atto di vendita esigerà che lo stato di fatto sia conforme a quello di progetto e a quello risultante dalle schede catastali.

Come ottenerla 

Il requisito fondamentale per richiedere una sanatoria edilizia è dimostrare la sussistenza, sul lavoro eseguito abusivamente da sanare, della doppia conformità alla disciplina urbanistica e a quella edilizia vigenti sia al momento della realizzazione dell’abuso che attuali, ovvero vigenti all’atto della richiesta di sanatoria.

Una volta richiesta e ottenuta la sanatoria, il contribuente avrà l’obbligo di pagare una sanzione pecuniaria. Il valore di tale sanzione sarà pari al doppio del contributo che avrebbe dovuto pagare al momento del lavoro edilizio. Per lavori non quantificabili, l’importo minimo dovuto equivale a 516 euro. Per il pagamento occorre compilare il modello F24.

A cosa si applica

La legge prevede che possano essere soggetti a sanatoria gli edifici:

• Eseguiti senza permesso di edificare, in difformità totale o con varianti essenziali. Si deve presentare la richiesta di sanatoria entro la scadenza dell’ordinanza di rimozione per demolizione. Essa causerebbe il trasferimento in proprietà della pubblica amministrazione dell’immobile abusivo, del terreno su cui questo si trova più il terreno circostante lo stesso, fino a dieci volte il perimetro della sagoma dell’edificio;

• Eretti in difformità. La domanda deve essere stata presentata prima che sia esecutivo l’ordine di rimozione della PA, quindi prima della scadenza dell’ordinanza emessa nei confronti del privato proprietario;

• Costruiti in assenza di SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) nel caso non riguardi lavori previsti all’articolo 22 o nel caso in cui gli stessi possano essere sanati.

Bisogna attenzionare anche la circostanza riguardante le costruzioni di ristrutturazione senza titolo. La condizione da soddisfare affinché sia possibile ottenere l’accertamento di conformità è che questo requisito dell’immobile sia presente e verificabile sia al momento in cui lo stesso fu edificato sia al momento della presentazione della richiesta alla pubblica amministrazione.