Diritto ad agevolazione Prima Casa: quando lo perde il locatario?

Qualora l’immobile non si liberi nei diciotto mesi successivi all’acquisto, il bonus sarà fruibile anche con il trasferimento della residenza nel comune di ubicazione dello stesso. Il contribuente perde il diritto all’agevolazione prima casa se invoca, come causa del trasferimento di residenza oltre i termini di legge, la mancata consegna dell’immobile da parte dell’affittuario. Una tale circostanza non configura una causa di forza maggiore che si verificherebbe, ad esempio, nel caso in cui un sisma renda impossibile il trasferimento di residenza per l’inagibilità dell’immobile agevolato. In tale ipotesi il diritto all’agevolazione sarebbe mantenuto perché si tratta di una causa assolutamente imprevedibile e sopravvenuta. Il principio è stato affermato dalla Corte di cassazione con la sentenza n. 13346 del 28 giugno 2016.

Il fatto

Il caso riguarda il ricorso proposto da un contribuente avverso l’avviso di liquidazione notificato dall’Agenzia delle Entrate, contenente la revoca dei benefici prima casa in materia di imposte di registro, per non aver trasferito la residenza nel comune in cui si trovava l’abitazione acquistata entro i prescritti diciotto mesi.

Il ricorso era accolto sia in primo sia in secondo grado. In particolare, la Ctr aveva accolto le doglianze di parte in quanto, sebbene la richiesta di trasferimento di residenza fosse stata inoltrata entro i diciotto mesi, era stata rifiutata dal Comune perché l’immobile acquistato era “abitato dall’affittuario”. Questi, infatti, pur avendo disdetto il contratto di locazione, aveva ritardato il rilascio dell’immobile tanto che, decorsi i diciotto mesi, il contribuente aveva trasferito la residenza nello stesso comune presso la casa dei genitori. Alla luce di tali fatti, i giudici d’appello hanno ritenuto che al contribuente dovesse comunque essere riconosciuto il beneficio dell’agevolazione perché “era stato per impossibilità che non aveva potuto effettuare ciò che voleva nei termini”.

Avverso la sentenza della Ctr, l’Agenzia delle Entrate interponeva ricorso per cassazione affidato a un unico motivo di impugnazione. La Corte, ritenendo fondati i motivi dell’Amministrazione finanziaria, ha accolto il ricorso e cassato la sentenza.

La decisione

Oggetto del contendere è la corretta applicazione dell’agevolazione prima casa, disciplinata dall’articolo 1, nota II-bis della tariffa, parte I allegata al Dpr 131/1986, applicabile ratione temporis.
Tra i requisiti previsti per godere dell’aliquota agevolata ai fini dell’imposta di registro, la norma prevede che l’acquirente, qualora residente in un comune diverso da quello di ubicazione dell’immobile, trasferisca qui la propria residenza entro il termine di diciotto mesi dall’acquisto.

Sul punto, l’Agenzia delle Entrate ha censurato la decisione dei giudici d’appello nella parte in cui hanno erroneamente ritenuto che il contribuente avesse diritto all’agevolazione nonostante il ritardo nel trasferimento della residenza rispetto alla data di acquisto dell’immobile. A parere della parte pubblica a nulla valgono le doglianze del contribuente, che ha invocato il mancato rilascio dell’immobile da parte del conduttore quale causa di forza maggiore. Infatti, un’interpretazione letterale della norma induce a dar rilievo esclusivo al dato oggettivo della mancanza della residenza anagrafica nel comune dell’immobile entro i termini prescritti, a nulla valendo i motivi per cui è stato impossibile rispettare la condizione.

Secondo i supremi giudici, il motivo è fondato perché, in primo luogo, l’obbligo di trasferimento di residenza costituisce un elemento costitutivo della fattispecie. Trattasi, peraltro, di una disposizione di favore perché consente al contribuente di vedersi riconosciuta l’agevolazione anche con il semplice trasferimento della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile e non, necessariamente, presso la prima casa.
Da ciò deriva l’irrilevanza del verificarsi di un evento che ha impedito di abitare l’immobile, che la Ctr ha posto a base della sua erronea decisione, perché appunto la fattispecie contempla quale elemento costitutivo che la prima casa si trovi nel comune di residenza o che, in alternativa, il trasferimento avvenga entro il termine di diciotto mesi dall’acquisto.

Chiarito come nel caso di specie non possa essere invocata una “causa di forza maggiore”, i giudici di piazza Cavour fanno, al contempo, rilevare che, in effetti, il diritto all’agevolazione possa essere mantenuto “anche nei casi in cui il trasferimento di residenza nel Comune non sia stato tempestivo per causa di forza maggiore”. Per forza maggiore la Corte ritiene che, in generale, debba trattarsi di causa “imprevedibile e sopravvenuta che non dipende da un comportamento addebitabile anche solo a titolo di colpa”. In tal senso appare, ad esempio, condivisibile quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 35/2002, che ha ammesso la causa di forza maggiore con riferimento ai Comuni dell’Umbria colpiti dal sisma. Allo stesso modo, la causa di forza maggiore potrebbe essere legittimamente invocata a seguito del terremoto che ha coinvolto l’Emilia Romagna nel 2012, a causa del quale sarebbe stato impossibile trasferire tempestivamente la residenza per mancanza di abitazioni agibili.