Enti Locali: regole sull’IVA per utilizzo degli immobili

DOMANDA:

Premesso che questa amministrazione è proprietaria di un immobile di due piani, dove il primo piano è adibito ad poliambulatorio ed affittato a medici privati e pertanto assoggettato ad attività commerciale a regime di esenzione. Tenuto conto che il secondo piano verrà assegnato ad uso condiviso ad associazioni locali, senza alcun canone di affitto ma, con il solo rimborso forfettario di parte delle spese per le utenze di energia elettrica e riscaldamento, si chiede di conoscere se l’attività di assegnazione dei locali assume la caratteristica di attività commerciale pur in assenza di un canone di affitto determinato.

RISPOSTA:

Si osserva preliminarmente che la mancanza di un contratto di locazione, concessione in uso e simili, a titolo oneroso, esclude la sussistenza dell’esercizio di attività economica, cioè finalizzata allo sfruttamento di un bene materiale o immateriale per ricavarne introiti aventi carattere di stabilità (art. 9, parag. 2, della direttiva IVA comunitaria 2006/112/Ce). Nel caso di specie il Comune procede al mero riaddebito, peraltro parziale, delle spese accessorie alla conduzione (gratuita) dell’immobile. In tal caso, quindi, enunciando il principio IVA comunitario contenuto nella norma sopra richiamata, non sussiste quel minimo di organizzazione di mezzi preordinata alla percezione di corrispettivi con carattere di continuità che caratterizza un’attività economica. Conseguentemente, i riaddebiti non devono essere fatturati. Qualora il Comune procedesse non soltanto al riaddebito delle utenze ma anche all’addebito di un complesso di ulteriori servizi organizzati specificamente dal Comune (p.e. pulizie, sorveglianza, custodia, etc.), si rientrerebbe invece nel campo di applicazione dell’IVA sussistendo quel minimo di attività organizzata sopra citata. Si aggiunge che è necessario verificare preliminarmente se l’acquisto dell’immobile è stato immesso tra le attività commerciali rilevanti IVA del Comune tramite l’esercizio della detrazione dell’IVA. In caso positivo la destinazione permanente ad assegnazione gratuita alle associazioni comporterebbe l’obbligo per il Comune di operare la rettifica della detrazione ai sensi dell’art. 19- bis2, c. 3, del DPR 633/72, vale a dire la restituzione dell’IVA detratta su acquisti di beni destinati a finalità estranee all’esercizio di attività commerciali successivamente all’acquisto.